Yöneticinin Görev Ve Sorumlulukları

SİMAY Profesyonel Yönetim'e gelen en sık sorulardan biri de yöneticilerin görev ve sorumlulukları ile ilgili... Özellikle yeni yönetici seçilenler sıklıkla görev ve sorumluluklarını bilmek ve öğrenmek istiyor.

Bunun için bu blog yazımızda yöneticinin görevleriyle ilgili genel bir bilgi vermek istiyoruz.

Yöneticilerin görevleri ve sorumluluklarının yer aldığı ana kaynak Kat Mülkiyeti Kanunu’dur (KMK). O nedenle öncelikle oraya bakılması gerekir. Ancak görevlerden bahsetmeden evvel genel anlamda yöneticilerin hukuki statüsünden ve sorumluluğundan bahsedilmesi daha doğru olacaktır.

KMK’nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu genel bir kuraldır. Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına ve talimatlarına aykırı davranamaz. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Şimdi gelelim görevlere. KMK 35. maddeye göre yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yöneticiler yönetim planındaki tüm görevlerini yerine getirmekle görevlidirler. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yöneticinin yapması gereken yükümlülükler şunlardır;

Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve sigorta ettirilmesi, genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi,
Ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi, tebligatların alınması,
Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması,
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması,
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması,
(Varsa) asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması, teknik bakım ve tedbirlerin sağlanması,
Karar defterinin tutulması, muhafazası, tasdik ettirilmesi,
İşletme projesinin (bütçe) ayrıntılı bir şekilde yapılması, kat maliklerine tebliği.

Genel anlamda yöneticinin görevleri kanuni olarak bu şekilde özetlenebilir. Yöneticiler, başta yönetim planındaki görevlerine ve kanuni görevlerine dikkat etmeli, ihmal ve kusurlarının sorumluluk açısından önem arz edeceğini unutmamalıdırlar.

Kapıcı Kıdem Tazminatı'nı Kimler Öder?

Apartmanlarda ve sitelerde yaşam konforumuza destek olan en önemli personellerin başında kapıcılar geliyor. Ancak bu konforun bir bedeli var: maliyetler ve mevzuatlar... Özellikle işin mevzuat kısmına baktığımızda apartmanve site yöneticilerinin bu kısımda hata yapma şansları yoktur. Tesislerde çalıştırılan tüm personellerin 4857 sayılı iş kanununa uygun çalıştırmak yasal bir zorunluluktur.

Bu yazımızda Mono Profesyonel şirketimize en çok sorulan sorulardan biri olan kapıcıların kıdem tazminatını ve bu tazminattan kimlerin sorumlu olduğu konusunu ele alacağız.

Apartman ve site yönetimlerinde sıkça karşılaşılan problemlerden biri de çalışan personelin işten çıkarılması durumunda kıdem tazminatına hak kazanması ile kendini göstermektedir. Kıdem tazminatının hesaplanması ile birlikte kat maliklerine düşen miktarlar belli olur ve iş ödeme safhasına geçer. İşte tam aşamada kat maliklerinden itiraz sesleri yükselebilmektedir. Bazı kat malikleri “Ben orada oturmuyorum, kiracım var o ödesin.” şeklinde veya buna benzer açıklamalar yaparak ödeme yapmak istemiyor. Kiracılar ise özellikle yeni taşındıysa ya da çok eski bir kiracı değilse kıdem tazminatının hepsine katlanmak istemiyorlar. Herkes kendi açısından haklı iddialarda bulunsa da bu yazımızda hukuki olarak ne olması gerektiğini sizler için araştırdık.

Personel Kıdem Tazminatı Ne Zaman Ödenir?

Öncelikle kısaca kıdem tazminatının ne zaman hak edildiğine bakmakta ve hatırlatmakta fayda var. Kıdem tazminatı hakkı bir işverene bağlı olarak en az 1 yıl çalışıldığı zaman söz konusu olmaktadır. İşçi haklı nedenle işten çıkartılmadığında, çalıştığı yıllar dikkate alınarak son brüt ücreti üzerinden hesaplanan kıdem tazminatını almaya hak kazanır.

Kapıcının Kıdem Tazminatını Kim Öder?

Kapıcının kıdem tazminatını kim öder sorusu bize en çok gelen sorular arasında yer almaktadır. Kapıcının ücretinin de dâhil edildiği genel giderlere katılım payı (aidat) kiracıdan alınır. Ancak konu tazminata geldiğinde esas sorumlu kat malikidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun lafzı ve ruhu önceliği kat malikine vermektedir.

Kapıcının Tazminatı Kiracıdan Alınır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde “kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Aynı Kanunun 22. maddesinde ise “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür”.

Yukarıdaki kanun maddelerinden de anlaşılacağı üzere kat maliki ve kiracı borçlardan dolayı birlikte sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira borcundan düşülmesi gerektiği konusunda kanun emrettiğine göre aslında bu borç kat malikine yansıtılmış olunur.

Kapıcı Tazminatı Konusunda Sorun Nerede?

Hukuki düzenlemeler bu şekilde olmakla birlikte uygulamada iyi niyet kurallarına uymayan durumlar da ortaya çıkabilmektedir. Örneğin; 10 yıldır çalışan bir personelin kıdem tazminatının ödenmesinden henüz yeni kiracı olmuş birinin sorumlu tutulması söz konusu olabilmektedir. Bu tip durumlar kira sözleşmeleri ile düzenlenebilir. Ancak bu konuda daha net kanuni düzenlemelere ihtiyaç vardır.

Aidat Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Onun uğruna bitmeyen tartışmalar, birbirinin kalbini kıran insanlar, tahsil etmek için adeta canla başla mücadele verilen kutsal bir görev...

Merak etmeyin konu mitolojik değil zorunlu bir ödeme kalemi olan aidattan bahsediyoruz.

Bu yazımızda Mono Profesyonel Yönetim olarak kısaca aidat nedir ve nasıl hesaplanır konusunu ele alıyoruz.

Aidat Nedir?

Aidat” apartman ve sitelerin aylık /yıllık giderlerini karşılamak için kat maliki ya da kiracıdan tahsil edilen hizmet bedelidir.

Apartman ve site aidatı nasıl hesaplanır?

Aidat belirlemek için öncelikle aidat belirlenmek istenen apartmanların ve sitelerin aylık ve yıllık genel giderleri tespit edilir. Bu tespit bir çeşit bütçedir, bu bütçeye resmiyette “İşletme Projesi” veya tahmini bütçe diyoruz.

İşletme Projesi hesaplandıktan sonra, sitenin Yönetim Planı'ndaki dağıtım yöntemine göre dağıtılması ile de (malikin sahip olduğu bağımsız bölümün , m2'si ya da arsa payı oranında) aidat belirlenir. Elbette bu aidatın kat maliklerine usulüne uygun şekilde yazılı olarak tebliğ edilmesi ile de aidat kesinleşmiş olur.

Aidat hesaplama türleri nelerdir ?

Aidat sitenin giderlerinin toplamının kat malikleri ile paylaşılmasından başka bir şey değildir. 2 tür Aidat hesaplanabilir.

1. Giderlerin her birinin tespit edilmesi ve bunların aylık olarak hesaplanması yöntemi ile aidat hesaplama

12 dairelik bir örnek üzerinden gidelim:

Gider Türü	Aylık Toplam
Personel Giderleri:	₺ 1.000
Temizlik Giderleri:	₺ 800
Güvenlik Giderler:	₺ 600
Enerji Gideri:	₺ 400
Ofis Giderler:	₺ 200
Toplam	₺ 3.000

2. Giderlerin her birinin tespit edilmesi ve bunların yıllık olarak hesaplanması, yıllık olarak hesaplanması yöntemi ile aidat hesaplama

12 dairelik bir örnek üzerinden gidelim:

Gider Türü	Aylık Toplam	Yıllık Toplam
Personel Giderleri :	₺ 900	₺ 9.600
Temizlik Giderleri :	₺ 700	₺ 8.400
Güvenlik Giderleri :	₺ 600	₺ 7.200
Enerji Gideri :	₺ 200	₺ 2.400
Ofis Giderler :	₺ 100	₺ 1.200
Toplam	₺ 2.400	₺ 28.800

a. Bağımsız bölüm sayısına göre aidat hesaplama nasıl yapılır?

12 bağımsız bölümden oluşan ve aylık giderlerin 3.000 TL olduğu bir binada hesap çok kolaydır.

Aidat Hesaplama = Aylık Toplam Gider/Bağımsız Bölüm Sayısı

= 3.000/12 adet=250 TL/adet

b. Arsa payı veya m2 cinsinden aidat hesaplaması nasıl yapılır?

Aylık hesaplama ile ya da yıllık hesaplama ile bulunan giderler bağımsız bölümlerin m2'sine göre dağıtılır. Bu şekilde ödenecek aidat bulunmuş olur.

Şöyle ki,

Gider Türü	Aylık Toplam	Yıllık Toplam
Personel Giderleri :	₺ 800	₺ 9.600
Temizlik Giderleri :	₺ 700	₺ 8.400
Güvenlik Giderleri :	₺ 600	₺ 7.200
Enerji Gideri :	₺ 200	₺ 2.400
Ofis Giderler :	₺ 100	₺ 1.200
Toplam	₺ 2.400	₺ 28.800

Bağımsız Bölüm	Daire	m2	Aidat Yıllık	Aidat Aylık
Daire	1	100 m2	₺ 1.440	₺ 120
Daire	2	100 m2	₺ 1.440	₺ 120
Daire	3	100 m2	₺ 1.440	₺ 120
Daire	4	100 m2	₺ 1.440	₺ 120
Daire	5	150 m2	₺ 2.160	₺ 180
Daire	6	150 m2	₺ 2.160	₺ 180
Daire	7	150 m2	₺ 2.160	₺ 180
Daire	8	150 m2	₺ 2.160	₺ 180
Daire	9	200 m2	₺ 2.880	₺ 240
Daire	10	200 m2	₺ 2.880	₺ 240
Daire	11	200 m2	₺ 2.880	₺ 240
Daire	12	400 m2	₺ 5.760	₺ 480
Toplam		2.000 m2	₺ 28.800	₺ 2.400

Aidat Hesaplama = Yıllık Toplam/Toplam m2

= 28.000/2.000 m2=14,40 TL/m2

Her bir dairenin m2'si 14,40 TL/m2 ile çarpılarak önce yıllık aidat bulunur, bu tutarın 12'ye bölünmesi ile de aylık aidat hesaplanmış olur.

Apartman ve Site Yönetimine Fatura, Makbuz vb. Belge Verilmeyen İşlerde Belge Düzeni Nasıl Yapılmalı?

Birçok apartman ve sitede olduğu gibi alınan belgesiz mal ve hizmet alımları her zaman problem yaratır. Apartman ve site yönetimlerinin çatı tamiri, elektrik işleri, boya badana işleri, merdiven temizliği gibi satın aldıkları bazı hizmetler sırasında, ilgili kişilerin mükellefiyet durumlarından dolayı belge (fatura, makbuz vb.) vermedikleri, bu durumda muhasebeleştirmenin nasıl yapılacağı ve belge düzeni ile ilgili hususlar hep tartışma yaratır.

Mono Profesyonel Yönetim olarak bu yazımızı bu konuya ayırdık ve sizlerle paylaşmak istedik.

Apartman ve Sitelere Belge Veremeyen Mükellefler Kimlerdir?

Bilindiği gibi mal veya hizmet alımları sırasında başta fatura olmak üzere bir takım mali belgeler düzenlenmektedir. Dolayısıyla apartman veya site yönetimi mal ve hizmet aldığında tevsik işlemlerini, yani belgelendirme işlemlerini bu belgelere göre yapar ve muhasebe hesaplarına intikal ettirir. Öte yandan bu belgeleri düzenlemek zorunda olmayan ancak iş hayatının içinde bulunan kişilerden de zaman zaman mal veya hizmet alımları yapılabilmektedir.

Vergiden muaf esnaf olarak kabul edilen bu kişiler bir iş yeri açmaksızın gezici olarak çalışan, emekleri ile küçük çaplı işler yaparak para kazanan kişilerdir. Muafiyet kapsamında oldukları için de defter tutmak, fatura, fiş vb. belge düzenlemek ya da beyanname vermek gibi yükümlülükleri bulunmamaktadır. Örneğin kalaycı, musluk tamircisi, çilingir, ayakkabı tamircisi, odun ve kömür kırıcısı, hamallar gibi küçük sanat erbapları vergiden muaf esnaf sınıfındadırlar.

Apartman ve Site Yönetimleri Vergiden Muaf Esnaftan Alışveriş Yaparsa Ne Yapmalıdır?

Esnaf muaflığından yararlanan kişilerden mal veya hizmet satın alındığında apartman ve site yönetimleri açısından en pratik yol “gider pusulası” adı verilen belge düzenlemektir. Apartman ve site yönetimleri tarafından Hazine ve Maliye Bakanlığı ile anlaşmalı ya da anlaşmasız herhangi bir matbaada bastırılabilecek olan gider pusulası vergiden muaf esnafa yönelik olarak düzenlenen bir belgedir. Apartman ve site yönetimleri yaptırdıkları işler veya onlardan satın aldıkları mallar için gider pusulası düzenler ve işi yapana veya malı satana imzalatırlar. Bu gider pusulaları vergiden muaf esnaf tarafından verilmiş fatura hükmünde sayılır. Ayrıca gider pusulasının üzerine “Vergi Usul Kanunu Yönetmelik Hükümlerine Tabi Değildir” şeklinde bir açıklama da düşmek gerekmektedir.

Gider pusulası, işin kapsamını, satın alınan malın cins ve türünü, malın miktar ve bedelini ve iş ücretini gösterir. Apartman ve site yönetiminin adı (yönetici imzası) ile işi yapanın veya malı satanın isimleri, tc kimlik no’larını, adreslerini ve işlemin yapıldığı tarihi içerir. İki nüsha olarak düzenlenir ve bir nüshası karşı tarafa verilir.

Apartman ve Site Yönetimi Vergiden Muaf Esnaftan Stopaj Yapacak mı?

Apartman ve site yönetimlerinde gider pusulası düzenlenirken dikkat edilmesi gereken bir husus da vergiden muaf esnaftan stopaj yapılması gerektiğidir. Bu tip kişilerden yapılan mal alımları için % 5, hizmet alımları için % 10 oranında kesinti yapılır. Bu konuda ayrıntılı bilgi için Gelir Vergisi Kanunun 94. maddesine bakılabilir. Nitekim Gelir İdaresi tarafından verilen 08.11.2016 tarihli ve 72978 sayılı özelge ile 28.07.2011 tarihli ve 1133 sayılı özelgelerde de aynı doğrultuda açıklamalar yapılmıştır

Apartman ve Site Yönetimleri Vergi İncelemesine Tabi Midir?

Mono Profesyonel Yönetim olarak her zaman üzerinden durduğumuz bir konu var... her apartman ve site potansiyel birer vergi mükellefidir. Dolayısıyla mutlaka vergi dairesi, vergi numarası, kaşesi, banka hesabı, karar ve işletme defteri olmalıdır diyoruz.

İşte tam da bu konuda Mono'ya en çok sorulardan bir tanesine anlatıyoruz: "Apartmanlar ve siteler vergi sistemine dahil midir?

Vergi İncelemesi Nedir ve Kimler Tarafından Yapılır?

Vergi incelemelerinin nasıl yürütüleceğine ilişkin temel kurallar “Vergi Usul Kanunu” kapsamında düzenlenmiştir. Vergi incelemesinden maksat, ödenmesi gereken vergilerin doğruluğunu araştırmak, tespit etmek ve sağlamaktır. Dolayısıyla incelemeler yapılırken amaç inceleme yapılan kişi ya da kurumun doğru vergiyi ödeyip ödemediğini ortaya koymaktır.

Vergi incelemeleri vergi müfettişleri, vergi müfettiş yardımcıları, ilin en büyük mal memuru veya vergi dairesi müdürleri tarafından yapılır. Ayrıca Gelir İdaresi Başkanlığının merkez ve taşra teşkilatında müdür kadrolarında görev yapanlar da her hal ve takdirde vergi incelemesi yapma yetkisine sahiptir.

Kimler Vergi İncelemesine Tabidir?

Vergi Usul Kanunu’na göre incelemeye tabi olanlar vergi kanunlarına veya diğer kanunlara göre defter ve hesap tutmak, evrak ve vesikaları muhafaza ve ibraz etmek mecburiyetinde olan gerçek ve tüzel kişilerdir. Bu düzenlemeden yola çıkıldığında vergilerin konusuna giren işlemler yapan apartman ve site yönetimleri de vergi incelemesine tabi olabilir.

Örneğin çalıştırdığı personel için vergi kesintisi yapan, ortak alanlardan kira geliri elde eden, sosyal tesis işletmeciliği yapan apartman ve site yönetimleri vergi kanunları kapsamında işlemler yapabilir. Gelir vergisi, kurumlar vergisi ya da damga vergisi gibi çeşitli vergilerin kapsamına giren işlemlere taraf olduklarında sorumluluk nedeniyle de kendileri inceleme altına alınabilir ve muhafaza ettikleri belgeler talep edilebilir.

Nitekim Danıştay kararlarına bakıldığında apartman ve site yönetimlerinin vergi incelemelerinden geçtiği ve vergi ziyaı cezaları gibi cezalarla karşı karşıya kaldığı da açık şekilde anlaşılmaktadır (Örneğin Danıştay 9. Daire, E.2016/5361, K.2017/2507; Danıştay 4. Daire, E.2002/667, K.2002/3149).

Apartman ve Site Yöneticilerinin Asansörler ile İlgili Bilmesi Gerekenler

Apartmanlarda ve sitelerde o bir vazgeçilmez, o bir hayati mevzu, o adeta binalarımızın kutsal bir parçası, o çok önemli makine parkurlarından biri.... ve o bir asansör...

Evet, Mono Profesyonel Yönetim olarak bu yazımıza böyle bir giriş yapmak istedik çünkü asansörler kaç katlı olursa olsun yürümeye dahi zorlandığımız günümüz şartlarında binalarımızda ki merdiven dairelerine karşı adeta bir kahraman gibi götürüyor bizi ne yöne gitmek istersek.

Peki hayatımızın vazgeçilmez parçası olan asansörlerin bakımı ve yöneticilerimizin sorumlulukları hakkında ne biliyoruz?

İşte bugün bu konuyu genel hatlarıyla ele alıyoruz.

Yöneticilerin Asansörler Hakkında Bilmesi Gereken Temel Noktalar

Yöneticilerin asansörlerin bakım, onarım ve periyodik kontrollerinde önemli görevleri ve sorumlulukları vardır. Son birkaç yıldır yapılan düzenlemelerle yöneticilerin “bina sorumlusu” olarak dikkat etmeleri gereken mühim görevleri yönetmeliklerle düzenlenmiştir.

Asansör işletme, bakım yönetmeliği uyarınca asansörün güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak amacıyla düzenli olarak bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu olan, binada/yapıda kat maliklerinin kendi aralarında seçeceği veya dışarıdan yetki vereceği kişiye veya kat malikine veya maliklerine veya kamu binalarında/yapılarında sorumlu yetkiliye “bina sorumlusu” adı verilir. Yöneticiler sorumlu yetkili konumunda olarak asansör işletme ve bakımlarına dikkat etmelidir.

Yöneticilerin Servis ve Monte Sırasında Dikkat Etmesi Gerekenler

Asansörün bakımı, bina sorumlusu (yönetici) ile bakım sözleşmesi imzalayan asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından yapılır. Yeni bir asansörün hizmete alındığı tarih, asansörün en temel teknik özellikleri, halat ve/veya zincirlerin ve tip kontrol belgesi gerektiren parçaların özellikleri, tesis planları ve elektrik devre şemaları gibi asansörün ana fonksiyonlarını içerecek unsurların, asansör periyodik kontrol sonuçları ile önemli kazaların kayıt edileceği asansör kayıt defteri, söz konusu asansörü piyasaya arz eden asansör monte eden tarafından sağlanır. Ayrıca asansör kimlik numarası, asansör kayıt defterinde belirtilir. Asansör kayıt defterinin bitmesi durumunda, yeni defter bakım sözleşmesi imzalayan asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından temin edilir. Biten kayıt defteri, bina sorumlusu (yönetici) tarafından asansörün kullanım ömrü boyunca muhafaza edilir.

Bina sorumlusu (yönetici) ile sözleşme imzalayan asansör monte eden veya onun yetkili servisi, söz konusu asansör için detaylı bir durum tespit raporu hazırlar ve bina sorumlusuna iletir. Asansör monte eden veya onun yetkili servisince her bakımda yapılan işlemler kayıt altına alınır ve bir nüshası bina sorumlusuna (yönetici) iletildikten sonra bir nüshası da kendisi tarafından muhafaza edilir ve talep edilmesi durumunda ilgililere sunulur. Bina sorumlusu (yönetici) tarafından, bakım sözleşmesi yapılan asansör monte eden veya onun yetkili servisinin dışındaki üçüncü tarafların asansöre müdahalesine izin verilmez.

Apartman ve Site Yöneticilerinin Asansör Bakımı ile İlgili Yükümlülükleri

Bina sorumlusu (yönetici) asansörün güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak üzere ayda bir kez bakımını ve yılda bir kez periyodik kontrolünü yaptırmaktan, bakım ve periyodik kontrol ücretinin ödenmesinden sorumludur. Bina sorumlusu (yönetici) engellilerin erişebilirliği için asansörün sürekli olarak çalıştırılmasını sağlar. Periyodik kontrol ücreti bina sorumlusu (yönetici) tarafından kontrol tarihinden itibaren 30 gün içerisinde ödenir.

Bina sorumlusu (yönetici) asansörle ilgili herhangi bir tehlikeli durumu asansör monte eden veya onun yetkili servisine iletir ve söz konusu asansöre asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından müdahale edilene kadar gerekli güvenlik tedbirlerini alır.

Apartman ve Site Yöneticilerinin Periyodik Kontrol Aşamalarında Bilmesi Gerekenler

Bir binada bulunan asansörün güvenli bir şekilde kullanımını sağlamak amacıyla düzenli olarak bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu olan, binada/yapıda kat maliklerinin kendi aralarında seçeceği veya dışarıdan yetki vereceği kişi veya kat maliki veya malikleri veya kamu binalarında/yapılarında sorumlu yetkili veya ticari/hizmet amaçlı yapılarda sorumlu yetkili tarafından yaptırılır. Periyodik kontrolün yaptırılmasına dair yükümlülük ilgili idare ve bina sorumlusuna aittir.

Bina sorumlusu (yönetici) asansörün güvenli bir şekilde kullanılmasını sağlamak üzere yılda en az bir defa periyodik kontrolünü yaptırır. Bina sorumlusu, engellilerin erişilebilirliği için asansörün sürekli olarak güvenli kullanımını da sağlamak durumundadır.

Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları

Bilindiği üzere site yönetimlerinde kat malikleri toplantılarında önemli konulardan biri de yeterli sayıya ulaşılıp ulaşılmadığıdır. Hatta bu öyle bir konudur ki, asla tasvip ettiğimiz bir konu olmasa da, sırf bu yüzden genel kurullarda havada uçan pet su şişeleri ve sandalyeler gördüğümüz de olmuştur.

Sayı bakımından mı çoğunluk aranacak yoksa arsa payı açısından mı çoğunluk aranacak veyahut da farklı bir çoğunluk mu sağlanması gerekecek hususu alınan kararların hukuki olarak usule uygun olması açısından önem arz eder.

Mono Profesyonel Yönetim, önem arz eden bu duruma istinaden karar yeter sayılarını sizler için bir araya getirdi ve bilgilerinize sundu.

Oybirliği Gerektiren Kararlar

Yasak işler: Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. (KMK.m.24/2).

Temliki tasarruflar ve önemli işler: Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. (KMK.m.45).

Bağımsız bölüm ilavesi: Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi ve anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi gerekir. (KMK.m.44/1).

Yenilik ve İlaveler – Faydalı Olanlar: Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır (KMK.m.42/4).

Beşte Dört (4/5) Çoğunluk Gerektiren Kararlar

Yönetim Planı Değişikliği: Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren Kararlar

Yenilik ve İlaveler – Faydalı Olanlar: Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (KMK.m.42/1).

Yenilik ve İlaveler – Faydalı Olanlar: Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (KMK.m.42/4).

Yönetici Ataması: Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. (KMK.m.34/4).

Denetçi Seçimi: Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. (KMK.m.41/3).

Diğer Kararlar – Genel Kural

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. (KMK.m.30).

Bina Kapıcıları ile Sözleşme Yapılırken Kat Maliklerinin Onayını Almaya Gerek mi?

Bugünkü yazımızda Mono Profesyonel Yönetim şirketimize en çok sorulan ve çoğu zaman birçok apartman ve site bünyesinde gergin tartışmalara ve anlaşmazlıklara sebebiyet veren kapıcıların işe alımını ele almak istedik.

İşe alımlarda bazı yöneticiler bu durumun yetkileri dahilinde olduğunu beyan ederek maliklerden hiçbir onay almaksızın işe alım yaparken, malikler ise bu duruma mukabil işe alımın kendilerine sorulmadan usulsüz bir şekilde gerçekleştirildiğini beyan etmektedirler.

İşte tam da bu noktada konuya açıklık getirmek istedik.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartman veya sitelerde yönetici atanması zorunludur. 38. maddeye göre ise yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Seçilen yönetici kat maliklerini temsilen işlemler yapar ve onlar adına hareket eder.

Yöneticilik esnasında yapılan ve sorumlu olunan konulardan biri de apartman veya sitelerde görevlendirilecek personelin temin edilmesi ve kat malikleri adına onlarla sözleşme yapılmasıdır. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması da yöneticinin görevleri arasındadır.

Kapıcılar apartman ve sitelerdeki en temel görevli grubunu oluşturur. Profesyonel yönetimler olsada olmasa da kapıcı olmayan apartman ve özellikle site sayısı yok denecek kadar azdır. Dolayısıyla personel denilince akla ilk gelen grup kapıcılardır. Yöneticilerin de kat malikleri adına sözleşme yaptıkları en önemli personel ise yine kapıcılardır.

Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 4. maddesinin ilk fıkrasının a bendi uyarınca yöneticiler işverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile kapıcı ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, değiştirmek ve feshetmek yetkisine sahiptir. Bu düzenleme kat maliklerinin kapıcı adayı ile yönetici arasında sözleşme yapılabilmesi için açık yetkilendirme olması gerektiği hususunda bir kanaat oluşturmaktadır. Ancak kanaat oluşturmakla birlikte ciddi bir gider kalemi olan kapıcı maaş ve diğer harcamalarının işletme projesi içerisinde hesaplanmaması ve kat malikleri kurulunca görüşülmeden onaylanması mümkün değildir.

Ancak bu durumun istisnai şartları da yok değildir. Örneğin;

Yargıtay’a yansıyan bir olayda (Yrg.9.HD, E.2009/5694, K.2011/8900, T.28.03.2011), yüksek mahkeme “yazılı yetki olmadığı durumlarda kapıcı ile yönetici arasındaki sözleşmenin geçersiz olacağını söylemek doğru olmaz. Konutun maliki ya da ortaklarının yazılı yetki vermedikleri halde kapıcılık hizmetlerinden yararlanmaları kapıcılık sözleşmesine onay verildiği anlamındadır.” şeklinde değerlendirme yapmıştır. Bu durumda kat maliklerinin yöneticinin sözleşme yaptığı bir kapıcıya onay vermese dahi hizmetlerden yararlanmaya devam etmesi durumunda onay verdiklerinin kabul edilmesi gerektiği düşünülebilir. Yöneticinin sözleşme tanzim ettiği kapıcıdan hizmet almaya devam eden ve yapılan sözleşmeye itiraz etmeyen kat malikinin bu kapıcıyı kabul ettiği dikkate alınmalıdır.

Binalar Kapıcıların Elektrik, Su vb. Giderlerini Ödemek Zorunda mı?

Ekonomik şartların günden güne ağırlaştığı ve her geçen gün artan maliyetler karşısında apartmanlar ve siteler masraflarını düşürebilmek ve daha fazla tasarruf edebilmek adına birçok yönteme başvuruyor.

Gerek apartmanlarda gerek birden fazla kapıcının çalıştığı büyük sitelerde yöneticiler masrafları kısmak adına çalıştırdığı görevlilerin giderlerinden tasarruf etme konusunda şirketimiz Mono Profesyonel Yönetim'e müracaat ediyor ve bizden bilgi talep ediyorlar.

Bu yazımızda kapıcılara tahsis edilen kapıcı dairesine ait giderlerin karşılanmasını ele alıyoruz.

Kapıcı, "Kapıcı Giderlerini" Ödemek Zorunda Mıdır?

Yakın zamanda kaleme aldığımız “Kapıcıya Konut Tahsisi Karşılığı Maaşından Kesinti Yapılabilir mi” başlıklı paylaşımımızdan sonra, kapıcılara yapılan ödemeler konusunda çok sayıda sorular soruldu. Sorulan sorular arasında ortak konulardan biri de kapıcı için ödenen elektrik, su ve doğalgaz gibi kapıcı giderlerinin durumu.

Bir önceki yazımızda da vurguladığımız üzere, konut kapıcıları yönetmeliği gereği kapıcıya tahsis edilen konut karşılığında kapıcı ücretinden kira adı altında kesinti yapılamaz. İş sözleşmesi devam ettiği sürece kira istenemez. Kapıcı için ödenen elektrik, su ve doğalgaz giderlerinin durumu da yine aynı yönetmelikte düzenlenmiştir.

Kapıcı Giderleri Sözleşme İle Belirlenir

İlgili yönetmeliğin 13. Maddesi’ne göre, kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir. Dolayısıyla kat malikleri adına kapıcıyla/kapıcılarla sözleşme yapan yöneticilerin bu giderlerin nasıl dikkate alınacağı hususunu unutmaması gerekir. Kat malikleri, kapıcının söz konusu giderlerini yüklenmeyi uygun görüyorlarsa sözleşmeler buna göre düzenlenmelidir. Tam tersi giderlere katlanmak istememeleri durumunda ise ilgili giderler bizatihi kapıcı tarafından karşılanır.

Kapıcı Giderlerinin Vergi Yükümlülüğü

Kapıcının söz konusu giderleri kat malikleri tarafından karşılanırsa vergisel bir yükümlülük yoktur. Zira kapıcılara verilen ücretler vergiye tabi tutulmamaktadır. Dolayısıyla, para ile temsil edilebilen menfaatler de bu anlamda verginin dışında kalır. Öte yandan kıdem tazminatının hesaplanması aşamasında süreklilik arz eden bir ödeme yapıldığından dikkate alınması gerekir. Hesaplama yapılırken son bir yıllık faturalar 365’e bölünmek suretiyle bir günlük tutar bulunmalı ve giydirilmiş ücret buna göre tespit edilmelidir (Yargıtay 22.HD. 2013/26125 E. 2013/22405 K. 25.10.2013).

Site Yönetimlerinde Şeffaflığın Önemi

Kat malikleri ve yöneticiler açısından en önemli konulardan biri yönetimin şeffaflığı ile ilgili konulardır. Her zaman yönetilen kesim kendisini yönetenin ya da yönetenlerin şeffaf, hesap verilebilir, ölçülebilir, denetlenebilir bir şekilde işlemler yapmasını ister. Peki site yönetimlerinde bu nasıl mümkün olur?

Kat maliklerinin şeffaflık konusunda en çok önem verdiği husus gelir ve giderlerin açık, hesap verilebilir şekilde gerçekleştirilmesi hususudur. Bu konuda da en önemli sorumluluğun yönetici/yönetim kurulunda olduğu bilinmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemeleri uyarınca yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden isteyebilir.

Diğer yandan yöneticinin görevlerinden biri de işletme projesi hazırlamaktır. Bu projede özellikle bir yıllık dönemde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarına, tüm giderlerden her bir kat malikine düşecek tahmini miktara (aidat) ve (gerekli ise) avans tutarlarına yer verilmesi bir zorunluluktur.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracılara), imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir işletme projesi hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, icrai işlem yapılabilecek belgelerden sayılır. Diğer bir ifadeyle kesinleşmiş bir işletme projesine istinaden ödemelerini zamanında yapmayan ya da hiç yerine getirmeyen kişilere cebri icrai işlem (haciz vb.) yapılabilir.

Bu düzenlemeler şeffaf yönetimin oluşturulabilmesi için işletme projesinin önemini anlamak açısından önem arz etmektedir. Yöneticilerin işletme projesi hazırlarken aylar itibariyle bir bütçe hazırlamasında fayda vardır. Her bir ayın masraflarının öngörülebilmesi için de geçmiş yıl bütçelerinden yararlanılması ya da yeni bir bütçe oluşturulması söz konusu ise ortalama/emsal bedel yöntemlerinden yola çıkılması bütçenin daha sağlıklı olmasına neden olacaktır. Yine bütçe oluşturulurken olası olağan dışı giderler için de bir miktar gelir tahsis edilmesinde yarar bulunmaktadır. Giderlerin tahmini her bir kat maliki başına ne kadar aidat ödemesi çıkacağını da belirginleştirir. Böylece işletme projesine itiraz olasılığı azaltılmış ve alınan kararlar ile olağan giderlerin nasıl karşılanacağı net bir şekilde ortaya konulmuş olur.

İyi hazırlanmış bir işletme projesi karşısında yöneticiler her zaman için hesap verebileceği gibi olağan dışı ve bütçe hazırlanırken öngörülemeyen ya da mücbir sebepler nedeniyle ortaya çıkan giderleri de açıklamak daha kolay olacaktır. Bütçe dışındaki olağan dışı harcamaların nedenleri ortaya konularak gerekli harcamalar teşvik edilerek şeffaf yönetim sağlanması konusunda büyük adımlar atılmış olunur. Ayrıca gerek olağan giderler gerekse olağan dışı giderler mutlaka belgelenmelidir. Belgeler de saklanmalı ve yeri geldiğinde ibraz edilmelidir.

Şeffaf yönetim ile ilgili önemli konulardan biri de kat malikleri kurulu toplantılarının dikkatli bir şekilde sürdürülmesidir. Toplantı yeter sayılarının sağlanması, toplantı günlerine ilişkin bildirimlerin zamanında yapılması, toplantıların hukuki şartlara göre yapılması ve alınan kararların da uygulanması şeffaf yönetim sağlanması açısından önemlidir.

Tabi son olarak iyi bir denetçi/denetim kurulu oluşturulması da şeffaf yönetimin sağlanması açısından elzem bir konudur. Denetçi/denetim kurulunun görevlerini de bir başka yazımıza bırakıyoruz.

Apartman ve Site Yöneticileri İstifa Edebilir mi?

634 sayılı kat mülkiyeti kanununda belirtildiği üzere en az 8 (sekiz) ve üzeri sayıda maliki bulunan apartmanlarda ve doğal olarak sitelerde yönetici atanması zorunludur. KMK uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya bir kurula verebilirler. Genel kurul kararına istinaden kat maliklerinin onayı ile seçilen kişiye yönetici denir. Eğer bir kişiden fazla bir kurul seçilmişse buna da yönetim kurulu olur.

Kanun ne derse desin ya da her ne şart altında olursa olsun yöneticilik işi özellikle apartman ve site yöneticiliği meşakkatli bir iştir. Birbirinden farlı eğitim, kültür ve maddi profillere sahip bireylerin bir arada yaşaması zaten zor bir işken bir de bu kadar farklı profil ile iletişime geçebilmek, tahsilat yapabilmek, binanın ihtiyaçlarını ve sakinlerin sorunlarını çözmek gerçekten zaman ve maharet isteyen bambaşka bir iştir.

İşin özü; özellikle gönüllü bir şekilde apartman ve site yöneticiliği yapan ya da bir yönetim kurulu uhdesinde bu görevi hakkıyla sürdüren her bir yönetici bizim gözümüzde gerçek bir kahramandır.

Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir mi? Mevzuat Nedir?

Daha ziyade apartmana veya siteye maddi kaynak sağlamak amacıyla hareket eden yöneticiler bu durumun yetkileri dahilinde olduğunu beyan ederek maliklerden hiçbir onay almaksızın kiralama yapmakla birlikte, malikler ise bu duruma mukabil ortak alanların kiralanması noktasında kendilerine sorulmadan usulsüz bir şekilde gerçekleştirildiğini beyan etmektedirler. Tabi vaziyet planında olmadığı halde usulsüz şekilde oluşturulmuş ve kiraya verilmiş alanlardan dolayı maliklere kesilecek ceza da konunun bir başka boyutu.

İşte tam da bu noktada konuya açıklık getirmek istedik.

Kat mülkiyetinde bazı kararların alınabilmesi ve uygulanması çeşitli oranlara bağlanmıştır. Dolayısıyla ortak alanların kiralanması gibi durumlar oy birliği hatta muvafakat name olmadan yapılamaz.

Apartmanın ortak alanı olan kapıcı daireleri; giriş koridoru, asansör, kalorifer dairesi, otopark, saçaklar, sığınak gibi kat maliklerinin kullanma yetkisi kapsamındaki alanlardan biridir. Yasaya göre 12 daireden fazla olan binalarda kapıcı dairesi bulunması zorunludur. Doğrudan hava ve ışık alması gereken kapıcı dairelerinin en az 30 metrekare genişlikte inşa edilmesi zorunludur. Ayrıca her biri en az 7 metrekare, dar kenarı en az 2,5 metre olan iki adet yatak odası; en az 9 metrekarelik bir oturma odası ve en az 3 metrekare genişlikte banyo, mutfak ya da tuvalet, duş yeri içermesi gerekir.

Eğer kapıcı dairesi binanın dışında bir alana yapılacaksa en fazla 40 metrekare genişlikte bir inşaat yerinde, yukarıdaki ölçeklerde 1 oturma odası, 1 yatak odası, banyo, mutfak ya da tuvalet ve duş yeri olacak şekilde tasarlanmalıdır. Sığınakların bazen kapıcı dairesine dönüştürüldüğü ya da kiraya verildiği görülür. Gayrimenkul hukukuna göre sığınaklar kiraya verilemez ve amacı dışında kullanılamaz.

Kapıcı dairelerinin mülkiyeti kat maliklerinin tamamına aittir. Tapuda bölüm kaydı olmadığı gibi arsa payı da yoktur. Diğer ortak mahaller gibi bu daireler de usule uygun şekilde kullanılmalıdır. Bu dairelerle ilgili karar alırken tüm maliklerin onayı gereklidir.

Tüketicilerin en çok yanıt aradığı sorulardan biri de kapıcı dairelerinin kiraya verilip verilemeyeceğidir. Yine Milliyetemlak.com verilerine göre kapıcı daireleri belli şartlarda kiraya verilir. Şöyle ki; malikler arasında karar verilecekse oy birliğiyle karar alınması zorunludur ve toplantıya iştirakleri gereklidir. Oylamada tek bir kişinin bile karşı çıkması dairenin kiraya verilmesi hakkını ortadan kaldırır. Buna rağmen dairenin kiraya verilmesi hukuksuzdur, mülkiyet hakkına tecavüz kapsamına girer. Kiraya verme görevi site yöneticisine verilmişse yine tüm maliklerin imza onayı gereklidir.

Oylama sonucu kapıcı dairesinin kiraya verilmesi hakkı doğduğunda kira geliri malikler tarafından paylaşılır, bu gelir çoğu kez bina masraflarına harcanır. Konut Kapıcıları Yönetmenliği’ne göre söz konusu daireye kapıcı atanmışsa kendisinden kira alınamaz, part time çalışan kapıcılar için de aynı durum geçerlidir.

Günümüzde özellikle müstakil binalarda kapıcılar azalma gösterir. Bunun sebebi kömürlü kaloriferlerin yerini doğalgazın almasıdır. Yapılan işler azaldığı için kat malikleri binaya kapıcı almanın gereksiz masraf olduğunu düşünerek kapıcı dairelerini kiraya vermeye başlamışlardır, kira gelirleri de apartman temizliği, asansör bakımı, elektrik faturası gibi masraflara aktarılır.